Acest site utilizează module cookie pentru a vă asigura că beneficiați de cea mai bună experiență pe site-ul nostru. Mai multe informații

Evaluare Imobiliară

EVALUAREA PROPRIETĂŢILOR SPECIALIZATE

Regulated by RICS
TCN Worldwide

BLOG


Evaluarea proprietăţilor specializate

Pe fondul programelor de stimulare a înlocuirii facilităților de producție tradiționale de producție a energiei electrice (combustibil fosil), fenomenul energiei alternative a devenit din ce în ce mai vizibil pe teritoriul țării.

Cele mai frecvente facilități de producție sunt eoliene sau solare, în funcție de caracteristicile zonelor în care sunt amplasate.

Din punct de vedere al evaluării, sunt cuprinse în categoria evaluărilor imobiliare, proprietați specializate datorită elementelor specifice acestor tipuri de proprietăți care nu pot fi asimilate în totalitate proprietății imobiliare și nici bunurilor mobile sau instalațiilor.

Din perspectiva evaluării imobiliare, parcurile eoliene sau solare sunt proprietăți generatoare de afaceri (abv. PGA), astfel că abordarea principală utilizată de către un evaluator imobiliar pentru estimarea valorii de piață, este abordarea prin venit – metoda fluxului de numerar actualizat – analiza DCF.

În evaluarea acestui tip de proprietăți este importantă pregătirea datelor de intrare atât a celor din categoria veniturilor cât și cea a cheltuielilor. Particularitatea facilităților de producție a energiei alternative este dată de specificul pieței în care se tranzacționează energia produsă, OPCOM.

Misiunea evaluatorului ANEVAR este să analizeze istoricul veniturilor și al cheltuielilor pentru a identifica o tendință sau serii recurente de date, astfel încât să construiască o proiecție fundamentată a veniturilor și cheltuielilor utilizate în modelarea DCF.

Desigur că pot fi elemente care nu pot fi prevăzute de către evaluatorul imobiliar, elemente ce pot ține de modificări legislative sau normative specifice, cum a fost cazul limitării tranzacțiilor cu certificate verzi (CV), fapt ce a condus la o scădere semnificativă a valorilor estimate pe MW putere instalată.

Un alt aspect important în cadrul evaluării acestui tip de proprietăți este proiecția numărului de ani. Dacă în cazul proprietăților comerciale proiecția modelului DCF este de obicei pe 10 sau 15 ani, în cadrul evaluării facilităților de producție a energiei alternative (în special parcuri fotovoltaice) proiecția veniturilor și a cheltuielilor este bine să se facă până la terminarea duratei de exploatare, fără a estima o valoare reziduală.

De asemenea, evaluatorul imobiliar va verifica istoricul vânzării certificatelor verzi, stocul existent și numărul de certificate pe care parcul le poate primi pentru a estima veniturile potențiale din vânzarea acestora. Este foarte important de confirmat cu proprietarul parcului data până la care acestea pot fi tranzacționate. Este la fel de important ca evaluatorul să verifice numărul zilnic de CV-uri tranzacționate pe OPCOM și numărul mediu anual vândut de proprietarul parcului, pentru a nu supraevalua proprietatea.

În momentul de față, cererea de CV-uri este cu mult mai mică decât oferta, astfel încât media anuală a CV-urilor tranzacționate este cu mult sub CV-urile emise.

După prelucrarea datelor de intrare, venituri și cheltuieli, evaluatorul introduce informațiile finale în modelul de calcul și estimează o rată de creștere anuală, de obicei raportata la inflația prognozată.

Una dintre cele mai importante etape în evaluarea parcurilor de generare a energiei alternative este estimarea ratei de actualizare. Pentru că este un domeniu foarte reglementat și informațiile sunt relativ ușor de obținut, rata de actualizare este calculată cu ajutorul modelului CMPC (costul mediu ponderat al capitalului sau WACC – denumirea în limba engleză).

Ratele fără risc pot fi preluate din emisiunile de titluri de stat în Euro (recomandarea este ca aceste emisiuni să fie pe termen mediu sau lung – minim 5 ani), riscul de țară, indicele de covariație Beta precum și alte informații pot fi preluate din statistica anuală furnizată public de profesorul Aswat Damodaran, o cutumă în cazul evaluării prin metode de capital, având în vedere că bursa locală nu are o masă critică și un istoric care să permită estimarea unor indici de tipul Beta.

După estimarea venitului net anual, evaluatorul actualizează valorile pentru fiecare an în parte și face suma acestor venituri nete actualizate (NPV sau Net Present Value), care, în situația în care nu există o valoare reziduală (adică proprietatea nu mai poate fi exploatată după terminarea proiecției), NPV este o indicație a valorii de piață potențiale.

Spre deosebire de proprietățile rezidențiale tradiționale unde amplasamentul este un factor determinant în estimarea valorii de piață a unei proprietăți, amplasamentul parcurilor de energie regenerabilă nu are atât de mare greutate în estimarea valorii, evaluatorul imobiliar poate verifica rezultatele obținute în evaluarea sa cu prețurile de tranzacționare a unor parcuri similare din alte zone ale țării, raportat la Euro/MW putere instalată și admisă în SEN (Sistemul Energetic Național).

Astfel, evaluarea parcurilor fotovoltaice sau eoliene este folosită pentru următoarele scopuri:

  • Scopul garantării creditelor;
  • Scopul tranzacționării sau informării;
  • Scopul reorganizării – faliment – lichidare;
  • Scopul estimării valorii impozabile (doar parcurile eoliene);
  • Alte scopuri în funcție de nevoile clientului.

Având în vedere că acest tip de evaluare este de o complexitate peste medie, este indicat ca evaluatorul imobiliar membru ANEVAR să aibă o experiență semnificativă în evaluarea acestui tip de proprietăți.

Compania noastră are o experiență bogată în evaluarea parcurilor fotovoltaice și eoliene pentru diverse scopuri. În măsura în care aveți nevoie de asistență pentru o astfel de evaluare, va așteptăm prin intermediul numerelor de telefon și a adreselor de e-mail menționate pe site-ul nostru.

Scroll to Top