BLOG
O evaluare imobiliara reprezintă un proces esențial în tranzacțiile cu proprietăți, indiferent că este vorba despre cumpărare sau vânzare. În România, acest demers poate fi realizat doar de un evaluator autorizat ANEVAR, specialist certificat să determine valoarea unei proprietăți în mod obiectiv, pe baza unor metode și standarde recunoscute.
Un evaluator autorizat anevar nu doar stabilește un preț de referință, ci oferă fundament pentru decizii financiare, negocieri și justificări în fața instituțiilor bancare.
Ce este evaluarea unei proprietăți imobiliare
Evaluarea unei proprietăți imobiliare este un proces tehnic prin care se analizează multiple caracteristici ale imobilului și ale pieței, pentru a determina valoarea de piață reală la un anumit moment. Această valoare reflectă suma estimată pentru care proprietatea ar putea fi tranzacționată între un vânzător dispus să vândă și un cumpărător interesat, ambii informați corect asupra condițiilor de piață, fără presiuni sau interese externe care să denatureze prețul.
Evaluatorul inspectează și analizează:
- amplasamentul exact al proprietății
- suprafața utilă, construită și terenul aferent (dacă există)
- compartimentarea, anul de construcție și structura
- starea tehnică și nivelul finisajelor
- accesul la utilități și facilități
- potențialul de utilizare a proprietății
- analiza tranzacțiilor comparabile și a prețurilor locale
- situația juridică a actelor și conformitatea documentelor
- factori externi care pot influența valoarea
De ce este necesară o evaluare imobiliară
1. Determinarea valorii corecte a proprietății
Aceasta este, fără îndoială, cea mai importantă componentă. O tranzacție lucrată doar pe baza percepției sau a unor prețuri publicate online poate conține erori mari, pentru că:
- prețul cerut nu este egal cu prețul de tranzacționare
- multe anunțuri includ estimări speculative
- există diferențe semnificative între micro-zone
- caracteristicile proprietăților prezentate public nu sunt mereu complete sau exacte
Un evaluator autorizat anevar analizează proprietatea în mod real, fără influențe emoționale sau comerciale. În acest proces se compară imobilul evaluat cu proprietăți similare care s-au vândut efectiv, nu doar cu unele care „se oferă” spre vânzare. Raportul emis ajută la stabilirea unui preț corect, atât pentru proprietarul care vrea să vândă, cât și pentru cumpărătorul care vrea să cumpere, reducând riscul de supraevaluare sau subevaluare a proprietății.
Din acest motiv, evaluator autorizat anevar este un reper al acurateții în orice tranzacție imobiliară.
Negocierea eficientă a prețului
Un raport de evaluare devine instrument neutru în negociere, pentru că oferă un argument validat profesional. Fiecare parte implicată poate utiliza concluziile din evaluare pentru a:
- susține un preț mai realist
- identifica plusuri sau minusuri ale proprietății față de comparabile
- evita discuțiile repetitive cauzate de lipsa unui reper
- accelera deciziile finale
Fără o evaluare, de multe ori negocierile se transformă în discuții subiective despre „cât cred eu că merită” sau „cât cred eu că aș putea primi”. Cu un raport întocmit de un evaluator autorizat anevar, negocierea se mută în zona documentată: „aceasta este valoarea estimată profesional în baza datelor și criteriilor validate”.
3. Reducerea timpului de tranzacționare
Atât în vânzare, cât și în cumpărare, timpul este un cost implicit. O evaluare imobiliară corectă:
- reduce durata de expunere a proprietății
- scurtează timpul de negociere
- atrage cumpărători mai bine filtrați încă de la început
- crește șansele unei tranzacții rapide
Când un client vizualizează o proprietate pentru achiziție, existența unei evaluări profesioniste elimină multe incertitudini. Rezultatul este un proces de vânzare-cumpărare mai scurt, ceea ce avantajează atât dezvoltatorii, proprietarii, cât și cumpărătorii finali.
4. Condiții de finanțare și creditare
Dacă proprietatea face obiectul unei achiziții cu credit — situație des întâlnită în România — banca va solicita obligatoriu o evaluare ANEVAR. În acest caz, raportul îndeplinește rolul de garanție pentru instituția de finanțare, care verifică prin intermediul evaluatorului:
- valoarea reală a garanției imobiliare
- proporția dintre împrumut și valoarea proprietății (LTV - loan to value)
- viabilitatea imobilului în raport cu riscul bancar
Evaluatorul nu lucrează în favoarea băncii sau a dezvoltatorului, ci emite o concluzie conform standardelor de evaluare, cu imparțialitate și documentare riguroasă.
În tranzacțiile cu credit, expertiza unui evaluator autorizat anevar este obligatorie pentru deblocarea și aprobarea împrumutului, ceea ce confirmă încă o dată rolul central al acestui specialist.
5. Asigurarea proprietății
Pe lângă dimensiunea de creditare, evaluarea este adesea solicitată și la încheierea unei polițe de asigurare, pentru că valoarea despăgubirii trebuie corelată cu valoarea proprietății. O asigurare făcută la un preț eronat poate avea consecințe directe:
- dacă este prea mică → proprietarul este subdespăgubit
- dacă este prea mare → proprietarul plătește costuri inutile
Raportul emis de un evaluator autorizat anevar asigură o valoare corectă de referință și pentru acest proces.
Cele 3 mari abordări în evaluare
Pentru determinarea valorii de piață, un evaluator autorizat anevar utilizează 3 abordări consacrate:
1. Abordarea prin piață (Market Approach)
Această metodă compară proprietatea cu imobile similare care au fost tranzacționate recent în aceeași zonă sau micro-zonă. Se analizează criterii precum: suprafață, nivelul construcției, anul de construcție, structura, utilitățile, specificul zonei, condiția generală și diferențele exacte dintre imobile. Ulterior se aplică ajustări comparative, pentru a normaliza valorile.
2. Abordarea prin venit (Income Approach)
Metoda este folosită des în cazul proprietăților care produc venit (spații comerciale, birouri, clădiri închiriate, imobile industriale etc.). În cadrul acestei abordări, se estimează valoarea proprietății prin calcularea fluxurilor viitoare de venituri, aplicând indicatori de piață precum: rata de capitalizare, riscurile asociate chiriașilor, costuri de mentenanță, grad de ocupare, durata contractelor și profitabilitatea operării.
3. Abordarea prin cost (Cost Approach)
Această metodă determină valoarea proprietății prin estimarea costurilor necesare pentru a o reconstrui sau a o înlocui, scăzând deprecierea acumulată. Este utilizată des în cazul construcțiilor speciale, al imobilelor noi, sau în situațiile unde nu există suficiente comparabile recente de tranzacții.
Ce mai verifică evaluatorul în practică
Un evaluator imobiliar profesionist verifică mult mai mult decât suprafețe sau prețuri comparative. Evaluarea include:
- Verificarea documentelor: extras de carte funciară, releveuri, acte de proprietate, autorizații de construire, procese-verbale, avize, conformitate cadastrală
- Inspecții fizice: vizită în teren și consemnarea observațiilor directe asupra structurii, finisajelor, uzurii, intervențiilor neautorizate
- Analiza factorilor externi
- Conformitatea juridică a datelor declarate comparativ cu situația reală
De asemenea, multe bănci colaborează cu liste de evaluatori acreditați — iar în acest context, evaluatorii Activ Property Services lucrează pe partea de evaluare cu instituții precum Unicredit, First Bank și Alpha Bank.
Evaluarea ANEVAR vs. Percepțiile de preț
Un raport emis de un evaluator autorizat anevar reprezintă un instrument profesionist de determinare a valorii, conform unor metode validate, recunoscute național și internațional. Această valoare:
- nu este un preț speculativ
- nu este influențată de interese comerciale sau emoții
- este auditabilă și justificată prin comparabile reale și indicatori validați
De aceea este important ca orice decizie de cumpărare sau vânzare să se raporteze la un document lucrat conform standardelor, emis de un evaluator acreditat.
Rolul profesiei de evaluator în deciziile imobiliare
Evaluatorii ANEVAR au devenit un reper pentru:
- decizii informate
- tranzacții argumentate
- evitarea riscurilor contractuale sau bancare
- optimizarea duratei de negociere
- conformitatea juridică, tehnică și financiară
Profesioniștii autorizați au capacitatea de a evalua inclusiv construcții speciale, proiecte în stadiu de execuție sau imobile care produc venit — ceea ce confirmă nevoia reală de expertiză în fiecare etapă a tranzacției.
O evaluare imobiliara nu este doar benefică, ci obligatorie în multe situații de tranzacționare, mai ales când proprietatea face obiectul unei finanțări sau trebuie asigurată conform valorii reale din piață. Raportul emis de un evaluator autorizat anevar oferă:
- reper concret privind valoarea proprietății
- argument imparțial pentru negociere
- claritate juridică și tehnică
- suport pentru aprobarea creditului și a asigurări
Astfel, recomandarea pentru orice tranzacție este clară: consultarea unui expert certificat care să analizeze proprietatea conform metodelor de evaluare valide.
Alegerea unui evaluator autorizat anevar este garanția unui reper validat profesional. Un evaluator imobil inspectorizează, analizează, compară și confirmă o concluzie care deservește în mod direct o tranzacție corectă, rapidă și documentată, conform standardelor de evaluare aplicabile.
Cere AICI detalii.
