BLOG
Generalitati
Evaluarea proprietatilor imobiliare este un proces care presupune, in primul rand, analizarea proprietatii ce urmeaza a fi evaluata si pozitionarea sa in piata de referinta.
Un raport de evaluare pentru o proprietate imobiliara - teren sau teren si constructii - poate avea diverse utilizari:
- Tranzactii, vanzare sau cumparare, aport la capitalul social, etc.: informatia obtinuta in urma unei evaluari poate fi folosita de partile interesate ca baza de negociere;
- In vederea utilizarii proprietatii pentru garantarea unui imprumut. Bancile solicita ca proprietatile luate in garantie sa fie evaluate de evaluatori autorizati;
- Pentru determinarea nivelului taxelor, impozitelor si asigurarilor. In acest caz sunt evaluate constructiile in vederea stabilirii valorii impozabile si a valorii la care o proprietate poate fi asigurata.
Din ce in ce mai des apare nevoia evaluarii unor proiecte imobiliare inca din stadiul de proiectare. Astfel, dezvoltatorul va fi informat daca ceea ce intentioneaza sa construiasca este fezabil financiar, din punct de vedere al amplasamentului, densitatii sau puterii de cumparare populatiei zonei.
Dimensionarea unei dezvoltari imobiliare trebuie sa tina cont, in primul rand, de activitatea si potentialul pietei careia i se adreseaza. Astfel, in zone cu densitate mare a populatiei, este rentabil sa construiesti centre comerciale de dimensiuni mari, pe cand in zone slab dezvoltate, apar multe limitari care tin, in primul rand, de numarul potential de clienti care pot tranzita spatiul comercial.
Valoarea unei proprietati este data si de localizare, caracteristicile unice, tip de proprietate, dimensiune dar si de nivelul de activitate al pietei.
In Romania, standardele de evaluare sunt elaborate de Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati - ANEVAR, organizatie infiintata in anul 1992.
ANEVAR colaboreaza cu organizatii internationale si actualizeaza Standardele de evaluare valabile pe teritoriul tarii ori de cate ori este necesar. De asemenea, Asociatia are rol si in formarea si autorizarea evaluatorilor, pentru diverse specializari: evaluarea bunurilor imobile, evaluarea bunurilor mobile, evaluarea intreprinderilor sau verificarea evaluarii.
Metode de evaluare
Metodele de evaluare sunt impartite in trei categorii:
- Evaluarea pe baza comparatiilor de piata,
- Evaluare prin metoda venitului;
- Evaluarea prin metoa costului.
Mai multe metode pot fi combinate pentru acuratetea rezultatului.
Pasii comuni care trebuie parcursi in evaluarea unei proprietati imobiliare, indiferent de metoda aleasa, sunt:
- Studierea documentatiei;
- Identificarea si inspectia proprietatii;
- Determinarea celei mai bune utilizari.
Mai departe, in functie tipul proprietatii, de scop si utilizare, procesul de evaluare are caracteristici distincte.
Studierea documentatiei este un pas important, deoarece ajuta evaluatorul in identificarea proprietatii si a caracteristicilor acesteia. De asemenea, documentele referitoare la constructii pot furniza date despre respectarea reglementarilor urbanistice, date tehnice despre constructii si amplasament sau, in cazul terenurilor, utilizarile acceptate prin reglementarile de urbanism.
Inspectia proprietatii este unul dintre cei mai importanti pasi in procesul de evaluare.
In aceasta etapa se culeg informatii despre proprietatea evaluata, despre zona in care aceasta este amplasata dar si despre proprietati comparabile identificate la fata locului sau anterior datei inspectiei si care pot fi folosite in procesul de evaluare.
Desi aspectele tehnice sunt analizate cu ocazia inspectiei, scopul principal al acesteia este observarea caracteristicilor care pot influenta valoarea de piata. Inspectia proprietatii ofera evaluatorului posibilitatea pozitionarii corecte a proprietatii subiect in raport cu proprietatile similare utilizate in etapele viitoare ale procesului de evaluare.
Ulterior inspectiei, se determnia cea mai buna utilizare. In acest pas, daca se aplica abordarea prin piata, se determina tipul proprietatilor imobiliare care pot fi utilizate drept comparabile. Acestea trebuie sa aiba aceeasi cea mai buna utilizare cu cea a proprietatii subiect.
De exemplu, un spatiu cu destinatie comerciala nu poate fi comparat cu proprietati rezidentiale, chiar daca ambele sunt situate la parterul unor blocuri de locuinte, ci cu proprietati cu utilizare comerciala.
Urmatorul pas este alegerea uneia sau mai multor metode de evaluare, dintre cele mentionate mai sus, in functie de tipul de proprietate analizat.
Abordarea prin piata - metoda comparatiilor directe
Abordarea prin piata presupune compararea proprietatii subiect cu proprietati similare tranzactionate sau oferite la vanzare.
Situatia ideala este aceea cand sunt identificate tranzactii. Insa de cele mai multe ori, acestea nu sunt informatii publice. Drept urmare, evaluatorul se bazeaza pe anunturi publicate de persoane juridice, fizice sau agentii, care sunt ajustate cu o marja de negociere pentru a fi aduse la nivelul unei tranzactii.
Criteriile de ajustare sunt diverse si specifice tipului de proprietate, iar alegerea lor sta ramane la latitudinea evaluatorului.
Unul dinre criteriile importante, care se regaseste in grilele de calcul, este localizarea. Locul in care se afla o proprietate imobiliara, are cea mai mare influenta asupra valorii. Daca in procesul de analiza a pietei sunt identificate proprietati similare situate in zona proprietati subiect, ajustarea pentru localizare poate fi minima sau inexistenta.
Este important ca evaluatorul sa cunoasca si sa studieze aria de piata, in asa fel incat acest tip de ajustare sa fie foarte bine fundamentat.
Un alt criteriu important este dimensiunea proprietatii, care poate genera un plus sau un minus de valoare. Exemplul cel mai clar este cel al terenurilor cu destinatie curti-constructii/rezidentiala si al celor cu destinatie agricola.
Daca in primul caz un teren mai mare este mai greu vandabil din ratiuni care tin de pretul total dar si de puterea cumparatorului de a utiliza eficient o parcela mai mare, in cazul terenurilor agricole, cu cat suprafata este mai mare cu atat valoarea este mai mare, deoarece este mult mai eficient sa cultivi si sa recoltezi pe suprafete mai mari.
Abordarea prin venit
Abordarea prin venit se bazeaza pe analizarea proprietatii imobiliare in vederea stabilirii capacitatii de a genera venituri.
Veniturile generate pot proveni din diverse surse: contracte de inchiriere - cea mai raspandita situatie - sau alte beneficii generate de detinerea proprietatii.
Principiul pe care se bazeaza abordarea prin venit este acela ca un investitor nu va plati mai mult pe o proprietate decat valoarea de revanzare la care se aduna valoarea beneficiilor rezultate din utilizarea proprietatii.
Toate proprietatile imobiliare pot fi generatoare de venituri.
Beneficiile sunt de doua tipuri:
- veniturile generate din chirii sau utilizare;
- valoarea de revanzare, denumita si valoare terminala.
Proprietatile rezidentiale, comerciale sau industriale, precum si cladirile de birouri genereaza fluxuri de numerar din inchirieri.
Proprietatile generatoare de afaceri (PGA), hoteluri, pensiuni, restaurante, cazinouri, sali de spectacole, etc., genereaza fluxuri de numerar din exploatare.
Metodele principale utilizate in abordarea prin venit, sunt Capitalizarea directa si metoda Fluxului de numerar actualizat (DCF - discounted cash flow).
Capitalizarea directa se utilizeaza cand exista informatii suficiente despre tranzactii sau oferte de inchiriere a unor proprietati comparabile si se poate determina venitul stabilizat aferent unui singur an.
Utilizarea metodei DCF este adecvata atunci cand veniturile si cheltuielile se modifica in timp.
Capitalizarea directa
Evaluatorul analizeaza veniturile si cheltuielile proprietatii subiect, sursele de informatii putand fi contractele de inchiriere si analiza chiriilor.
Chiriile folosite pentru determinarea valorii pot fi cele contractuale, insa daca acestea sunt atipice, se utilizeaza chiria de piata estimata de evaluator.
Se determina astfel venitul brut potential, care include orice forma de venit pe care proprietatea o genereaza: venituri din chirii, venituri din servicii pentru locatari/chiriasi sau terte parti - servicii de depozitare, publicitate pe fatada, etc.
Din venitul brut potential se deduc cheltuielile generate de neocupare/neincasare a chiriei si rezulta venitul brut efectiv.
Se estimeaza orice alte cheltuieli fixe si variabile - utilitati, reparatii si intretinere, administrare, etc., si se determina venitul net efectiv, scazand toate cheltuielile de exploatare din venitul brut efectiv.
In cazul metodei de evaluare prin capitalizare directa, se determina rata de capitalizare sau multiplicatorul venitului, iar valoarea este data prin doua metode:
- impartirea venitului dintr-un sigur an la o rata de capitalizare adecvata tipului de venit;
- inmultirea venitului estimat cu un multiplicator, abordare utilizata in general, pentru proprietati rezidentiale, cand multiplicatorul se aplica asupra venitului brut efectiv.
Metoda Fluxului de numerar actualizat
Atunci cand se utilzeaza Analiza fluxului de numerar actualizat, se folosesc tehnici pentru a converti viitoare venituri asteptate, care apoi sunt actualizate cu o rata de actualizare pentru a reflecta valoarea lor actuala.
Rata de actualizare este, de obicei, o masura a riscului; o rata de actualizare mai mare, reperzinta un risc mai mare. Altfel spus, cu cat o investitie este mai riscanta, cu atat rata de actualizare este mai mare.
In cadrul acestei metode, se selecteaza perioada de previziune, se alege rata de actualizare, se preconizeaza fluxurile de numerar viitoare iar acestea se convertesc la valoarea prezenta.
Valoarea terminala, care reprezinta pretul care se poate obtine din vanzarea proprietatii dupa perioada de previzionare, se actualizeaza, iar valoarea totala a proprietatii este data de suma veniturilor nete actualizate din exploatare si valoarea actualizata a pretului net de revanzare.
Abordarea prin cost
Abordarea prin cost este o metoda mai putin folosita, mai ales atunci cand exista informatii de piata suficiente pentru a putea aplica fie abordarea prin piata fie cea prin venit.
Abordarea prin cost presupune ca participantii la piata recunosc o relatie intre cost si valoare.
In cadrul acestei abordari, se insumeaza valoarea terenului, evaluat in ipoteza de teren liber, determinata prin abordarea prin piata, metoda comparatiei directe sau prin alte metode, cu costul constructiilor.
Evaluatorul estimeaza, costul de inlocuire sau reconstructie a cladirilor, din care deduce toate deprecierille.
Prin adaugarea costului de reconstructie sau inlocuire depreciat, la valoarea terenului, rezulta valoarea estimata a imobilului analizat.
Abordarea prin cost este bazata tot pe date din piata. Reperele utilizate pentru estimarea costului de reconstructie sau inlocuire trebuie sa reflecte nivelul preturilor la data evaluarii.
Uzual, in cadrul abordarii prin cost, se adauga si profitul dezvoltatorului, care este o suma pe care un investitor se asteapta sa o obtina pentru dezvoltarea unui proiect imobiliar.
Metode alternative de evaluare a terenului
Extractia
O metoda alternativa de evaluare a terenului, este extractia de piata. Aceasta se aplica in cazul in care sunt foarte putine proprietati comparabile cu proprietatea subiect: trenuri libere pregatite pentru dezvoltare. In general, aceasta situatie este intalnita in marile orase, zone centrale, unde terenurile libere sunt foarte putine.
Evaluatorul identifica proprietati construite oferite la vanzare in zona analizata si determina costul constructiilor edificate, in cazul in care acestea aduc valoare terenului, sau costul de demolare, in cazul in care constructiile nu aduc valoare terenului.
Din valoarea de piata a intregului imobil, se deduce valoarea constructiilor care adauga valoare terenului sau se insumeaza costul de demolare pentru constructiile care nu aduc valoare terenului cu costul proprietatii.
A doua situatie presupune faptul ca un cumparator va suporta costurile de demolare pentru a putea folosi proprietatea pentru o noua dezvoltare imobiliara.
Capitalizarea rentei funciare
Renta funciara este forma de renta achitata de catre arendasi proprietarilor de terenuri, pentru suprafetele de pamant concesionate si reprezinta castigul proprietarului din utilizarea terenului.
Aceasta poate fi capitalizata pentru a estima valoarea de piata a terenului.
Alte metode de evaluare a terenului:
- Capitalizarea venitului - metoda reziduala;
- Metoda actualizarii - analiza parcelarii si dezvoltarii;
- Alocarea.
Departamentul de evaluari al Activ Property Services, poate prelua orice solicitare de evaluare pentru bunuri mobile, imobile si intreprinderi, fie din mediul privat fie de la persoane fizice sau banci.
