BLOG
Evaluarea proprietăţilor comerciale
Știind cum să evaluați în mod corespunzător proprietățile imobiliare comerciale este probabil cel mai semnificativ factor în determinarea includerii sau nu a acestora în portofoliul de investiții. Abilitatea de a evalua cu acuratețe proprietățile care urmează a fi achiziționate și propriile participații este o abilitate pe care trebuie să o posede orice investitor serios în proprietăți imobiliare comerciale.
Fie că sunteți la începutul drumului ca investitor în proprietăți imobiliare sau un investitor cu experiență, cu mai mult de câteva oferte la îndemână, o înțelegere solidă a celor mai bune metode de evaluare a imobilelor comerciale este un ingredient esențial pentru succesul în lumea investițiilor imobiliare. Consultanța unui evaluator ANEVAR poate ajuta la reducerea riscului deciziei investiționale. Vreau să iau câteva minute pentru a vă oferi o imagine de ansamblu asupra procesului de evaluare, precum și pentru a împărtăși câteva metode practice de estimare a valorilor imobiliare comerciale.
De ce contează evaluarea proprietății comerciale?
Evaluările proprietăților contează din mai multe motive la fel de importante. Pentru cumpărători, o evaluare exactă le permite să scoată pe piață o proprietate la o valoare de piață rezonabilă și sa se asigure că nu plătesc în exces pentru un activ. De asemenea, vânzătorii folosesc evaluări pentru a-și preta proprietățile la un nivel în care își pot maximiza rentabilitățile din vânzare, precum și pentru a se asigura că proprietatea are o expunere adecvata pe piață.
Evaluarea intră în joc și atunci când vine vorba de finanțare. Împrumutătorii și băncile vor împrumuta numai atunci când proprietatea este suficient de valoroasă pentru a acționa ca garanție și poate genera veniturile necesare pentru a achita împrumutul și a livra valoarea acționarilor din proprietate.
Acum, există mai multe metode pe care investitorii, profesioniștii imobiliari și profesioniștii în finanțe le folosesc pentru a efectua evaluări ale proprietății - aceste metode sunt adesea dependente situațional în funcție de caracteristicile proprietății individuale, cum ar fi tipul de proprietate, locația, destinația etc.
Tipologia spatiilor comerciale:
- Spatii stradale (highstreet);
- Supermarket;
- Discount store (box);
- Strip Mall;
- Hypermarket;
- Shopping Park;
- Shopping Mall;
Pentru estimarea valorii proprietății imobiliare se pot aplica una sau mai multe dintre cele trei abordări recunoscute:
- abordarea prin piață
- abordarea prin venit
- abordarea prin cost
Abordarea prin piață, respectiv abordarea prin cost se pot aplica asupra proprietăților comerciale dar nu sunt recomandate atunci când poate fi aplicata abordarea prin venit, aceasta având o relevanță ridicata pentru proprietățile generatoare de venit.
Abordarea prin venit
Metoda de capitalizare a veniturilor (denumită adesea „abordarea prin venit”) este utilizată pentru evaluarea proprietăților comerciale și investiționale și una dintre cele mai utilizate metode de către evaluatorii autorizați mai ales pentru spatiile comerciale situate la parterul blocurilor de locuințe. Deoarece intenționează să reflecte sau să modeleze în mod direct așteptările și comportamentele participanților de piață tipici, această abordare este considerată, în general, cea mai aplicată tehnică de evaluare a proprietăților producătoare de venit, în cazul în care există suficiente date de piață.
Pentru o proprietate comercială producătoare de venit, această abordare valorifică un flux de venit din viitor într-o indicație a valorii prezente. Acest lucru se poate realiza utilizând multiplicatori de venituri sau rate de capitalizare aplicate unui venit net de exploatare (VNE).
De obicei, un VNE a fost stabilizat pentru a nu pune prea multă greutate într-un eveniment foarte recent. Un exemplu în acest sens este o clădire nelocuită care, din punct de vedere tehnic, nu are VNE. Un VNE stabilizat ar presupune că această clădirea este închiriată la o rată normală și la nivelurile obișnuite de ocupare.
Venitul net din exploatare (VNE) este venitul brut (Venitul brut potențial), mai puțin locurile de muncă vacante și pierderile din colectare (=Venitul brut efectiv), minus cheltuielile de funcționare (dar fără serviciul datoriei, impozitul pe venit și/sau taxele de amortizare aplicate de contabili).
În mod alternativ, mulți ani de venituri nete din exploatare pot fi evaluate printr-un model de analiză a fluxului de numerar actualizat (DCF). Modelul DCF este utilizat pe scară mare pentru a evalua proprietăți care pot găzdui mai mulți chiriași și care nu au un venit constant an de an.
Evaluatorul imobiliar preia istoricul închirierilor și contractele de închiriere în vigoare pentru a estima fluxul viitor de venituri, apoi pe baza datelor disponibile din analiza de piață la data evaluarii, construiește un șir de ipoteze legate de ocuparea după expirarea contractelor în vigoare, chirii obtenabile și estimarea chiriilor obtenabile după expirare.
Veniturile viitoare sunt actualizate în prezent cu ajutorul factorilor de actualizare rezultați din rata de actualizare determinata cu ajutorul unor modele financiare consacrate (CAPM sau WACC).
Valoarea proprietății prin metoda DCF este suma veniturilor anuale actualizate plus valoarea capitalizată a ultimului an de previziune, actualizată cu factorul aferent perioadei de prognoză.
Cele mai des întâlnite scopuri in evaluarea proprietăților comerciale sunt următoarele:
- Scop intern;
- Tranzacționare;
- Garantare;
- Raportare financiara;
- Taxe.
